住所氏名変更登記の義務化とは？【2026年4月1日スタート】

2026年（令和8年）4月1日から、不動産の登記名義人が住所や氏名を変更した場合、
変更日から2年以内に住所氏名変更登記を申請することが法律上の義務になります。
司法書士として重要ポイントをわかりやすく解説します。

住所氏名変更登記の義務化はいつから？【施行日】

施行日は2026年（令和8年）4月1日

住所氏名変更登記を怠った場合の罰則（過料）

正当な理由なく放置すると「5万円以下の過料」

住所氏名変更登記を正当な理由なく期限内に行わなかった場合、
5万円以下の過料が科される可能性があります。

正当な理由とは

なぜ住所氏名変更登記が義務化されたのか【背景】

所有者不明土地問題の深刻化

法務省が義務化に踏み切った最大の理由は、
所有者不明土地の増加による社会問題の深刻化です。

所有者不明土地は「九州に匹敵する規模」とも言われ、次のような問題を引き起こしています。

住所氏名変更未登記が問題の一因

相続登記の未了と並び、
住所氏名変更登記の未了が所有者不明土地の原因の一つとされています。

そのため、相続登記と同様に住所氏名変更登記も義務化されました。

住所氏名変更登記の対象者

不動産の登記名義人すべてが対象

住民票の異動だけ、婚姻届等の提出だけでは登記は変わらない

住民票を移しても、登記記録上の住所は自動では変わりません。
また、婚姻届等を提出しても同様に登記記録上の氏名は自動で変わりません。
登記は別手続である点に注意が必要です。

住所氏名変更登記の必要書類

経過措置のまとめ（2026年4月1日以前の住所変更）

負担軽減制度「スマート変更登記」とは？

申出だけで登記官が職権で変更

法務省は、住所氏名変更登記の負担を軽減するため
「スマート変更登記」制度を導入します。

よくある質問

住所変更登記をしているか分かりません。どのように確認すればいいですか？

法務局で登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスで登記情報を取得して確認する方法があります。

登記記録上の住所から何度も引越しています。何の書類が必要になりますか？

登記記録上の住所から現在の住所まで沿革のつく証明書（住民票または戸籍の附票）が必要となります。
引越しが多く、登記記録上の住所と、現在の住所の間の住所が記載されていない住民票は証明書として使用できませんので注意してください。

証明書を一部取得しましたが、登記記録上の住所まで沿革のつく証明書は保存期間経過により廃棄済で取得できませんでした。どうすればいいでしょうか？

上申書を添付して申請することになります。
このような場合は当事務所までお気軽にご相談ください。

まとめ｜住所氏名変更はお早めに

不動産をお持ちの方は、まずは登記記録上の住所氏名が現在の住所氏名と一致しているか確認しておきましょう。
当事務所でも確認は可能ですので、お気軽にご相談ください。